Le droit de préemption est un mécanisme juridique permettant à une personne ou à une entité d’acquérir en priorité un bien immobilier avant toute autre personne. Cela peut notamment être utilisé par les collectivités locales pour préserver l’équilibre social et économique de leur territoire. Dans cet article, nous allons explorer les implications fiscales liées à ce mécanisme, en nous basant sur l’article 1845 du Code civil.
Présentation du droit de préemption et de l’article 1845
Le droit de préemption est une option accordée à certaines personnes ou entités qui leur permet d’acheter un bien immobilier avant qu’il ne soit proposé à la vente sur le marché. Ce mécanisme intervient principalement dans le cadre de la vente d’immeubles ou de terrains, et vise généralement à protéger les intérêts des collectivités locales, des locataires ou encore des copropriétaires.
L’article 1845 du Code civil encadre ce mécanisme en précisant les conditions dans lesquelles il s’exerce. Il dispose notamment que :
- le droit de préemption doit être exercé dans un délai raisonnable après la notification de la vente,
- le prix proposé doit être au moins égal à celui initialement convenu entre le vendeur et l’acquéreur potentiel,
- la personne ou l’entité bénéficiaire du droit de préemption doit notifier au vendeur sa décision d’exercer son droit, en précisant les modalités de paiement et le délai de réalisation de la vente.
Les conséquences fiscales du droit de préemption
L’exercice du droit de préemption peut entraîner des conséquences fiscales pour les parties concernées. En effet, la mise en œuvre de ce mécanisme peut modifier la nature et le montant des impôts auxquels elles sont soumises.
D’une part, pour le vendeur, l’exercice du droit de préemption peut avoir un impact sur le calcul de la plus-value immobilière. En effet, le prix de vente retenu pour le calcul de cette plus-value est généralement celui qui résulte de l’accord initial entre le vendeur et l’acquéreur potentiel. Toutefois, si le bénéficiaire du droit de préemption propose un prix supérieur à celui initialement convenu, la plus-value réalisée par le vendeur pourrait être plus importante, et donc potentiellement soumise à une imposition plus élevée.
D’autre part, pour l’acquéreur (bénéficiaire du droit de préemption), la situation est différente. En effet, il n’est pas soumis à une imposition spécifique liée à l’exercice du droit de préemption. Toutefois, il devra s’acquitter des droits d’enregistrement et autres taxes applicables lors de l’achat d’un bien immobilier.
Le droit de préemption et les collectivités locales
Les collectivités locales, telles que les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), peuvent bénéficier d’un droit de préemption en vertu de l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme. Ce droit leur permet d’acquérir des biens immobiliers situés sur leur territoire afin de mettre en œuvre des politiques publiques, telles que la création d’équipements publics, la protection de l’environnement ou encore le développement économique.
Dans ce cas, les conséquences fiscales varient en fonction de la nature des opérations réalisées par la collectivité locale. En effet, si celle-ci revend le bien acquis dans le cadre du droit de préemption à un tiers, elle pourra être soumise à une imposition sur les plus-values immobilières. Toutefois, si elle conserve le bien pour y réaliser des opérations d’intérêt général, elle ne sera pas soumise à une telle imposition.
Le droit de préemption et les copropriétaires
Enfin, il convient de mentionner que les copropriétaires ont également un droit de préférence, qui ressemble au droit de préemption, en cas de vente d’un lot dans une copropriété. Ce droit est régi par l’article 8-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.
Ainsi, lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre son lot, il doit en informer les autres copropriétaires, qui disposent d’un délai de deux mois pour se porter acquéreurs. Les conséquences fiscales pour les copropriétaires sont similaires à celles évoquées précédemment pour l’acquéreur bénéficiaire du droit de préemption : ils devront s’acquitter des droits d’enregistrement et autres taxes applicables lors de l’achat du bien.
En résumé, le droit de préemption est un mécanisme juridique permettant à certaines personnes ou entités d’acquérir en priorité un bien immobilier. L’article 1845 du Code civil encadre ce mécanisme et prévoit des conséquences fiscales pour les parties concernées. Les collectivités locales comme les copropriétaires peuvent également bénéficier d’un droit de préemption ou de préférence, avec des conséquences fiscales spécifiques.
